Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie zum Beispiel Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer, müssen funktionieren. Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern können Mängel sein. Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Ausnahme: Der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet. Dann ist die Mietminderung ausgeschlossen.
Im Schadensfall sollte der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbehebung setzen. Der Vermieter sollte die Möglichkeit haben, auf die Mängelanzeige zu reagieren und den Schaden zu beheben. Die Frist wird durch die Größe des Schadens bestimmt. In der Regel liegt sie bei mindestens einem Monat.
Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Schadensbehebung nicht nach, kann der Mieter auf Kosten des Vermieters den Mangel selbst beseitigen bzw. beseitigen lassen. Der Mieter ist berechtigt, diesen Rechnungsbetrag mit der Miete aufzurechnen. Auch kann er eine Mietminderung ansetzen, die in schriftlicher Anzeige beim Vermieter mindestens einen Monat im Voraus angekündigt werden muss. Bei Schimmel liegt die Minderung bei mindestens zehn bis zwanzig Prozent der Warmmiete. Im besten Fall bietet der Vermieter dem Mieter eine vorübergehende, alternative Bleibe an.
Bei Veranlagung der Mietminderung ist äußerste Vorsicht geboten. Laien in Dutzenden von Foren geben ihr „Wissen“ hier zu Preis. Doch fällt die Minderung zu hoch aus, droht im schlimmsten Fall sogar die Kündigung.
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