Die Kündigung bedeutet die einseitige Beendigung des Mietvertrags. Sie kann entweder vom Vermieter oder vom Mieter ausgehen. Erfolgt die Kündigung des Mietververhältnisses durch vermieterseitige Kündigung sieht sich vor allem der private Mieter häufig einer existenziellen Bedrohung gegenüber.
Die folgenden Informationen, die Ihnen einen Überblick über die rechtliche Situation bieten sollen, können anwaltlichen Rat nicht ersetzen.
A. Die ordentliche Kündigung
1. Die Kündigung durch den Mieter
Will der Mieter einen unbefristeten Mietvertrag kündigen, gelten die gleichen formalen Anforderungen wie bei einer Vermieterkündigung. Das bedeutet, die Kündigung muss schriftlich – in Textform und handschriftlich unterzeichnet erfolgen, an alle Vermieter adressiert sein und von allen Mietern persönlich unterschrieben werden. Eine telefonische Kündigung oder Kündigung per Fax bzw. Email reicht nicht aus.
Der Mieter muss – anders als Vermieter – keine Kündigungsgründe angeben, Kündigungsfristen müssen aber auch sie einhalten. Mieter können grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig von der Dauer des Mietvertrages. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, muss zum Monatsende gekündigt werden. Die Kündigung selbst muss dem Vermieter bis zum dritten Werktag des Monats zugehen, wenn dieser Monat noch bei der Dreimonatsfrist mitzählen soll.
Sonderkündigung
Außerdem hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Sonderkündigungsrechte:
- Ankündigung einer Modernisierung
Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens drei Monate früher ankündigen. Nach Eingang des Schreibens hat der Mieter Zeit bis zum Ablauf des folgenden Monats, um seine Wohnung zu kündigen. Das Mietverhältnis endet einen Monat später. Ein Beispiel: Kündigt der Vermieter im Mai eine Modernisierung an, kann der Mieter bis zum 30. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann am 31. Juli.
- Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Vermieter muss eine Mieterhöhung immer schriftlich ankündigen. Der Mieter hat dann Zeit für die Kündigung bis zum Ende des übernächsten Monats, der auf den Monat des Schreibens folgt. Das Mietverhältnis endet dann zwei Monate später. Beispiel: Kündigt der Vermieter im März eine Mieterhöhung zum 1. Juni an, darf der Mieter bis zum 31. Mai kündigen. Das Mietverhältnis endet am 31. Juli.
- Mieterhöhung nach Modernisierung
Hier gelten die gleichen Fristen wie bei der Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Soll also beispielsweis die Miete zum 1. Juni steigen, kann der Mieter Ende Mai kündigen, so dass das Mietverhältnis am 31. Juli endet.
- Mieterhöhung bei Sozialwohnungen
Für Sozialwohnungen gilt eine gesonderte Regelung. Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an, kann der Mieter noch bis zum 3. Werktag des Monats kündigen, ab dem die neue Miete fällig wird. Die Kündigung wird zum nächsten Monatsende wirksam. Also: Soll die Miete zum 1. Juni angehoben werden, kann der Mieter bis zum 3. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann zum 31. Juli.
2. Die Kündigung durch den Vermieter
Auch jede Kündigung durch den Vermieter muss schriftlich erklärt werden, § 568 BGB. Kündigt ein Vertreter (Rechtsanwalt oder Verwaltung) im Namen des Vermieters, so muss er eine Originalvollmacht des Vermieters beifügen, es sei denn, der Mieter hat von der Berechtigung Kenntnis. Fehlt die Vollmacht, so kann die Kündigung unverzüglich schriftlich als vollmachtslos zurückgewiesen werden
Die Kündigungsfristen für Wohnräume sind in § 573c BGB geregelt:
- 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren
- 6 Monate bei einer Wohndauer bis zu 8 Jahren
- 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren
Anders als beim Mieter muss die vermieterseitige Kündigung begründet sein.
Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist das berechtigte Interesse des Vermieters. Nach § 573 Abs. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse insbesondere in drei Fällen vor:
- wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
- wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
- wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Das Kündigungsschreiben muss einen Hinweis auf das Interesse des Vermieters an der Kündigung und sollte einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters enthalten.
Nach § 573a BGB gilt zudem:
Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
B. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 BGB insbesondere vor, wenn
| 1. | dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, | ||
| 2. | der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder | ||
| 3. | der Mieter | ||
| a) | für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder | ||
| b) | in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. | ||
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
| 1. | eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, | |
| 2. | die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder | |
| 3. | der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. |
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
| 1. | Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. | |
| 2. | Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. | |
| 3. | Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. |
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.