Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden. Mietspiegel sollen gemäß § 558c BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.

Die Bundesregierung ist ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

Zu unterscheiden ist zwischen einfachem und qualifizierten Mietspiegel

Einfacher Mietspiegel ( § 558 c  BGB)

Gesetzliche Vorgaben, in denen die Anforderungen an die Erstellung eines einfachen Mietspiegels einheitlich geregelt sind, gibt es nicht. Allgemein durchgesetzt hat sich jedoch, im Rahmen der jeweiligen Mietspiegel Kaltmieten auszuweisen. Hintergrund ist, dass im Regelfall einem Mietverhältnis die Vereinbarung einer Kaltmiete zugrunde liegt.

Auf Grund der geringen Anforderungen, die an einen einfachen Mietspiegel gestellt werden, kommt diesem im Unterschied zum qualifizierten Mietspiegel im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Berechtigung einer Mieterhöhung keine Beweiskraft zu. Das Gericht ist an die Aussagekraft eines einfachen Mietspiegels nicht gebunden.

Qualifizierter Mietspiegel ( § 558 d BGB )

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

Ist die Vorschrift des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.