Der Mietvertrag begründet das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

Zu unterscheiden ist zwischen folgenden Typen:

Mündlicher Mietvertrag

Vorteil eines mündlichen Mietvertrages ist, dass grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. Die gesetzlichen Regelungen sind in Deutschland überwiegend “mieterfreundlich”.

Mündliche Verträge sind eher die Ausnahme – nicht zuletzt wegen dieser unbestreitbaren Vorteile für den Mieter. Sondern auch, weil die Gefahr besteht, dass nach einiger Zeit Streit über die Frage entsteht, was nun eigentlich konkret vereinbart ist.

Unbefristeter Mietvertrag

Der “normale” Mietvertrag. Er wird mündlich oder schriftlich, meist als Formularmietvertrag abgeschlossen. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Ein Vertragsende ist nicht vorgesehen. Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Für den Vermieter gelten Kündigungsfristen – je nach Wohndauer – zwischen drei und neun Monaten. Will er kündigen, braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf.

Nachteil der unbefristeten Mietverträge ist, dass bei Privatvermietern schnell die Eigenbedarfskündigung drohen kann. Inbesondere bei “Einlieger-wohnungen” oder in Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter mitwohnt besteht somit geringer Kündigungsschutz. Mieterhöhungen sind bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.

Zeitmietvertrag

Hier muss bei Vertragsabschluss im Mietvertrag ein Befristungsgrund vereinbart werden. Zum Beispiel, dass nach der Vertragszeit der Vermieter die Wohnung selbst benötigt. Oder dass umfangreiche Umbau- oder Abrissarbeiten vorgesehen sind, sodass die Räume nicht mehr bewohnbar sind. Oder dass die Wohnung als Dienstwohnung genutzt werden soll. Bei diesen qualifizierten Zeitmietverträgen muss der Mieter bei Vertragsende ausziehen, wenn der ursprüngliche Befristungsgrund noch vorliegt.

Während der Laufzeit des Vertrages können Vermieter oder Mieter in der Regel nicht kündigen. Der Mieter hat nur dann ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter etwa eine Mieterhöhung oder eine Modernisierung ankündigt. Auch eine fristlose Kündigung ist im Extremfall möglich – allerdings nur bei schwersten Vertragsverletzungen durch den Vermieter.

Andererseits darf der Mieter in der Wohnung bleiben, wenn der ursprüngliche Befristungsgrund inzwischen entfallen ist – und das sogar unbefristet. Dafür muss er aber in jedem Fall selbst tätig werden. Er kann frühestens vier Monate vor Vertragsende eine Stellungnahme des Vermieters verlangen, der dann binnen eines Monats antworten muss.

Alter Zeitmietvertrag

Bis zum 31. August 2001 konnten auch einfache Zeitmietverträge, das heißt befristete Mietverträge, abgeschlossen werden. Hier war kein Befristungsgrund notwendig. Am Ende der vorgesehenen Vertragszeit konnte der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Erhielt der Vermieter zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses dieses Fortsetzungsverlangen, konnte er das Vertragsverhältnis nur beenden, wenn er einen Kündigungsgrund hatte, zum Beispiel Eigenbedarf.

Wichtig: Befristete Mietverträge dieser Art dürfen heute nicht mehr vereinbart werden. Dennoch gelten alle einfachen Zeitverträge auch heute noch weiter, die vor dem 1. September 2001 geschlossenen wurden. Diese werden nun wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt. Der Mieter kann also mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.

Staffelmietvertrag

Schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch die zukünftigen jährlichen Mietsteigerungen festgelegt werden. Die jeweilige Endsumme oder der jährliche Erhöhungsbetrag müssen im Vertrag stehen. Zeitlich unbefristete Staffelmietverträge können mit der normalen gesetzlichen Frist von drei Monaten gekündigt werden.

Anders sieht es aus, wenn ein befristeter Staffelmietvertrag abgeschlossen wurde. Auch hier muss heute ein Befristungsgrund angegeben werden. Während der Laufzeit kann der Vermieter nicht kündigen. Der Mieter darf erstmals zum Ablauf des vierten Jahres kündigen. Danach immer. Es gilt dann die gesetzliche Kündigungsfrist.

Indexmietvertrag

Schriftlicher Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete festgelegt wird, sondern auch die Frage, wie die Miete in den nächsten Jahren steigen wird. Der Mietpreis wird hier gekoppelt an einen Preisindex für allgemeine Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes.

unzulässige Klauseln in Mietverträgen

Vermieter versuchen regelmäßig Vertragsvereinbarungen zu schaffen, die den Mieter benachteiligen. Hier finden Sie einen Auszug an typischen Vereinbarungen, die von der Rechtsprechung als unzulässig erachtet wurden:

  • Das Mietverhältnis beginnt erst “mit Fertigstellung der Wohnung”
  • Das Risiko des rechtzeitigen Auszuges des Vormieters trägt der Mieter
  • Der Mieter kennt den Zustand der Wohnung. Er bestätigt ausdrücklich, dass keine Mängel vorhanden sind
  • Der Mieter hat die Wohnung bei Vertragsabschluss eingehend besichtigt und verzichtet auf Renovierung, Mietminderung und Schadensersatz
  • Der Mieter übernimmt pauschal die Kosten für Reinigungsarbeiten bei Auszug
  • Der Mieter muss unabhängig von der Wohndauer bei Auszug die Wohnung renovieren
  • Der Vermieter behält sich vor, dem Mieter “eine andere als die vertraglich vereinbarte Wohnung zu überlassen”
  • Der Mieter ist verpflichtet, Teppichböden auszuwechseln, die der Vermieter verlegt hat
  • Der Mieter trägt die Kosten des Vertragsabschlusses
  • Schönheitsreparaturen müssen von Fachhandwerkern ausgeführt werden
  • Schönheitsreparaturen umfassen das Weißen der Decken und Oberwände
  • Der Mieter trägt alle Nebenkosten
  • Der Mieter trägt alle umlagefähigen Kosten, die zum Betrieb des Hauses erforderlich sind
  • Mietnebenkosten sind Angelegenheit des Mieters
  • Die üblichen anteiligen Hausabgaben und sonstige Kosten gehen zu Lasten des Mieters
  • Die Hausgebühren trägt der Mieter
  • Der Mieter trägt die Kosten für Heizung, Wasser, Strom etc.
  • Die Kosten für einen erforderlich werdenden zweiten Ablesetermin der Heizkostenablesung trägt der Mieter
  • Der Mieter zahlt die Betriebskostennachforderungen innerhalb einer Woche nach Abrechnung
  • Eine Untervermietung der Wohnräume ist ausgeschlossen
  • Das Halten von Haustieren ist unzulässig
  • Das Halten von Hunden und Katzen ist unzulässig
  • Der Mieter renoviert alle zwei Jahre die gesamte Wohnung
  • Der Mieter übernimmt die Wohnung unrenoviert. Die erstmaligen Renovierungsarbeiten sind innerhalb von 14 Tagen vorzunehmen
  • Angelaufene Renovierungsintervalle hat der Mieter zeitanteilig zu entschädigen
  • Der Mieter führt auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht aus
  • Der Mieter überlässt sämtliche Renovierungsarbeiten einer Meisterfirma
  • Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen
  • Zu den Schönheitsreparaturen gehört auch das Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens
  • Der Teppichboden ist am Ende der Mietzeit zu erneuern
  • Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, alle Dübeleinsätze zu entfernen und Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen
  • Der Vermieter ist jederzeit zum Betreten der Wohnräume berechtigt
  • Der Mieter hat sämtliche Reparaturen in der Wohnung auf eigene Kosten durchführen zu lassen
  • Der Mieter hat den Beweis zu führen, dass er Beschädigungen und Mängel an der Wohnung nicht selbst herbei geführt hat
  • Der Mieter verzichtet in jedem Fall auf Mietminderung oder Schadensersatz
  • An allen Reparaturen beteiligt sich der Mieter mit 20 Prozent
  • Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten Rollläden, Schlösser, Wasserhähne und Glasscheiben zu ersetzen