Modernisiert ein Vermieter Modernisierungen ein vermietetes Haus oder eine Wohnungen, kann dies zu einer Mieterhöhung führen. Eine Modernisierungen ist nicht zu verwechseln mit Reparaturen.
Während der Vermieter mit einer Reparatur seiner Instandhaltsungspflicht nachkommt, muss die Modernisierung entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, (z.B. besserer Schallschutz, neue Sanitäreinrichtungen) oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser mit sich bringen. Zum Beispiel durch Verbesserung der Wärmedämmung im oder am Gebäude. Oder aber Wassersparmaßnahmen z.B. durch die Installation von Wasseruhren.
Laut Gesetz sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen,
- durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird,
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, muss er mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. Der Mieter muss erfahren, welche Arbeiten im Einzelnen geplant sind, welchen vorraussichtlichen Umfang sie haben, wann die Arbeiten vorraussichtlich beginnen, wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung zu erwarten ist.
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
- die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
- die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d BGB rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.